Immobilienverkäufer müssen verschärfte Aufklärungspflichten beachten

Immobilienverkäufer werden nicht automatisch von ihrer Aufklärungspflicht befreit nur, weil die Käufer theoretisch die relevanten Informationen selbst erlangen könnten. Das hat der BGH jüngst entschieden (Urteil vom 15.09.2023, Az. V ZR 77/22). Die möglichen Kaufinteressenten müssen vor allem über zukünftige Sanierungskosten genügend informiert werden. Dabei reicht laut BGH nicht aus kurz vor Vertragsschluss entsprechende Unterlagen einfach in einem virtuellen Datenraum bereit zu stellen, ohne dem Käufer einen entsprechenden Hinweis zu geben. Nur in Ausnahmefällen ist eine Aufklärung entbehrlich. Die Entbehrlichkeit ist von der Wichtigkeit der betreffenden Information abhängig und von den Vereinbarungen, die zur Nutzung des Datenraums getroffen wurden.

Im entschiedenen Fall, der Sanierungskosten in Millionenhöhe betraf, hatte die klagende Käuferin zu einem, von der Verkäuferin eingerichteten, Datenraum Zugang. Es befand sich auch ein Protokoll der Eigentümerversammlung zur Sonderumlage unter den bereitgestellten Unterlagen. Dieses wurde drei Tage vor dem geplanten Vertragsabschluss in den virtuellen Datenraum gestellt. Nach dem Kauf wurde die Käuferin von den neuen Miteigentümern aufgrund der Sonderumlage in Anspruch genommen.

Auf Grund unzureichender Aufklärung über die drohende Sonderumlage von bis zu 50 Millionen Euro verlangt die Käuferin Schadensersatz. Die Offenbarungspflicht des Verkäufers wird, durch das Bereitstellen einer Möglichkeit für den Käufer sich selbst Kenntnis zu verschaffen, nicht aufgehoben.

Zwar können Verkäufer davon ausgehen, dass bei einer Besichtigung offensichtliche Mängel erkannt werden. Allerdings müssen sie, insbesondere, wenn sie dem Käufer nur Unterlagen und Daten übergeben, bei der Bereitstellung von Unterlagen aktiv aufklären.  Damit werden die Pflichten von Immobilienverkäufern durch das BGH-Urteil verschärft, um Käufer davor zu bewahren kurz vor Vertragsschluss unangenehm überrascht zu werden und um ihnen ausreichende Zeit für die Prüfung einzuräumen.